Kozijnen, glas en gevelonderdelen vragen om onderhoud of vervanging. Door dit werk te combineren met isolatie en beter glas verbeteren we tegelijk de technische kwaliteit, het comfort en de energieprestatie.
TUSSENTIJDSE INFORMATIEBIJEENKOMST
Van technisch plan naar een controleerbaar uitvoeringsvoorstel
We bespreken waar het project staat, wat technisch nodig is en welke stappen nog volgen vóór de besluitvormende ALV.
4 november 2026 · 19.00 uur
De Hoeksteen · Mombassaplaats · Rotterdam
Techniek Wouter Mastgoed
Proces en financiering Helder VvE Advies
TECHNIEK
als basis
EERDERE PRESENTATIES · WAAR WE VANDAAN KOMEN
Niets doen is óók een keuze — en geen houdbare
In eerdere presentaties is de noodzaak helder gemaakt: grote onderhoudsposten komen eraan, terwijl de huidige reservering daarvoor onvoldoende is.
De opgebouwde reserve en de huidige VvE-bijdrage zijn niet toereikend voor het totale pakket. Uitstel voorkomt de kosten niet en vergroot het risico op prijsstijgingen en onverwachte uitgaven.
Het dak is rond 2018 vernieuwd en verkeert in redelijke staat. Dakvervanging en aanvullende dakisolatie zijn daarom uit het actuele plan gehaald.
WAAR WE VANDAAN KOMEN
Van gebouwopname naar vier onderzochte routes
De technische onderzoeken vormden de basis voor de scenario’s die tijdens de informatieavond zijn besproken.
Gebouw en bewonerswensen in beeld.
Onderhoud, momenten en kosten bepaald.
Technische en financiële routes besproken.
Bijdrage en reserve blijven achter.
Regulier onderhoud zonder integrale verbetering.
Nieuwe kozijnen, beter glas en meer comfort.
Onderhoud en verduurzaming gecombineerd.
2026 · VAN PLAN NAAR UITWERKING
Onderzoeken uitgevoerd, markt benaderd, keuzes aangescherpt
Veld- en bureauonderzoek uitgevoerd. Het nader soortgericht onderzoek naar vleermuizen en huismus loopt.
Buitenzijde en geselecteerde ruimten onderzocht; aandachtspunten voor kruipruimten vastgelegd.
De technische eisen, prestaties en uitgangspunten voor de gezamenlijke uitvraag zijn vastgelegd.
De uitvraag is gebaseerd op hetzelfde PvE. We toetsen hoe Wijnsma, IMTO en Koers daaraan invulling geven.
VANAVOND
Informeren, toelichten en vragen ophalen
Vanavond neemt de VvE nog geen uitvoeringsbesluit.
Techniek
Wouter licht de staat van het complex, het voorgestelde pakket en de technische aandachtspunten toe.
Aanbiedingen
We laten zien welke offertes zijn ontvangen en hoe deze aan hetzelfde PvE worden getoetst.
Vervolg
We bespreken wat nodig is voor de projectbegroting, financiering en besluitvorming in de ALV.
PROJECTSTATUS
Van onderzoek naar een uitvoerbaar plan
- OnderzoekMWA, MJOP en technische opnames
- ScenariokeuzeRoute voor onderhoud en verduurzaming
- Technische uitwerkingPvE en aanvullende onderzoeken
- OffertesWijnsma, IMTO en Koers
- NuAanbiedingen toetsen aan het PvE
- HiernaProjectbegroting en besluitvormende ALV
TECHNISCHE TOELICHTING DOOR WOUTER MASTGOED
De techniek bepaalt de juiste scope
Eerst vaststellen wat nodig is en aan welke prestaties het werk moet voldoen. Daarna kunnen we aanbiedingen en prijzen eerlijk vergelijken.
KozijnenVentilatieGevelOnderste woonlaag
ÉÉN
SCOPE
SCOPE
BOUWJAAR 1983
Onderhoud en verduurzaming komen samen
Kozijnen en glas
Vervanging met triple glas en kierdichte aansluitingen verbetert comfort en energieprestatie.
Gevel en beton
Reiniging, herstel, kitwerk en schilderwerk moeten als samenhangend pakket worden uitgevoerd.
Ventilatie
De VvE borgt de luchttoevoer via passende roosters. De individuele MV-box blijft de verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Onderste woonlaag
Vocht, werkhoogte en bereikbaarheid bepalen of vloer- of bodemisolatie technisch logisch is.
Dak
Het relatief recente dak vervalt vooralsnog uit de uitvoeringsscope.
Bewoonde uitvoering
Fasering, toegang, radiatoren en binnenafwerking moeten vooraf worden vastgelegd.
VOORGESTELD PAKKET
De hoofdmaatregelen
Kunststof kozijnen
K-Vision Trend of technisch gelijkwaardig
Triple glas
Ug 0,7 W/m²K
Ventilatieroosters
Zelfregelende toevoerroosters
Voordeuren
44 geïsoleerde deuren
Onderste woonlaag
Bodem- of vloerisolatie
Gevelonderhoud
Reinigen, herstellen en beschermen
Schilderwerk
Beton, houtwerk en algemene delen
Entreepuien
HR++ glas en ventilatieroosters
TECHNISCHE SAMENHANG
Kozijnen, ventilatie en gevelonderhoud vormen één pakket
Nieuwe kozijnen vragen om passende luchttoevoer
- Triple glas en geïsoleerde panelen
- Zelfregelende toevoerroosters
- Capaciteit van de roosters per ruimte vastleggen
- Individuele MV-box blijft voor rekening van de eigenaar
Een vaste werkvolgorde borgt de kwaliteit
- 1 Reinigen
- 2 Scheuren, voegen en kitnaden herstellen
- 3 Hydrofoberen en schilderen
- 4 Kwaliteit en garanties controleren
TECHNISCHE KEUZE
Vloer- of bodemisolatie?
Vloerisolatie
Isolatie tegen de onderzijde van de vloer. Geschikt bij voldoende werkhoogte, bereikbaarheid en een beheersbare vochtsituatie.
- Directe isolatie van de vloer
- Uitvoering gevoeliger
- Bereikbaarheid vereist
Bodemisolatie
Vochtbestendige EPS-parels op de bodem. Toepasbaar bij beperkte werkhoogte en een vochtige kruipruimte.
- Vochtbestendig
- Minder afhankelijk van werkhoogte
- Prestatie en subsidie toetsen
VOOR DE BESLUITVORMENDE ALV
Deze punten moeten nog definitief worden vastgelegd
De aanbiedingen zijn binnen. Voor een betrouwbaar budget en een goed uitvoeringsbesluit moeten onderstaande onderdelen technisch en contractueel worden afgerond.
GECORRIGEERDE OFFERTEBEDRAGEN
De prijzen liggen dicht bij elkaar — de route verschilt
Er zijn twee uitvoeringsroutes: één totaalopdracht aan Koers, of een gesplitste aanbesteding met Wijnsma voor de kozijnen en IMTO voor onderhoud en bodemisolatie.
Wijnsma + IMTO samen: € 3.347.532,76 inclusief btw. Koers is € 42.380,80 lager, vóór gelijke projectopslagen.
ACTUELE AANBIEDING 29 OKTOBER
Koers biedt het breedste pakket
Totaal inclusief btw€ 3.305.151,96Indicatieve uitvoeringsduur: circa 32 werkweken
Aangeboden werkzaamheden
- Kozijnen, triple glas en 44 voordeuren
- Bodemisolatie onderste woonlaag
- Gevelreiniging en herstel
- Schilderwerk en binnenafwerking
- Steigers en gefaseerde uitvoering
Nog te beoordelen
- Betonherstel en hekwerken
- HWA’s slechts als optie
- Prestatie-eisen kozijnen
- Garanties en aansprakelijkheid
- Asbest en kruipruimtecondities
DE KEUZE VOOR DE VvE
Integraal bij Koers of gesplitst met Wijnsma en IMTO?
Het prijsverschil is beperkt. De keuze draait vooral om regie, aansprakelijkheid, specialistische kwaliteit en het risico op afstemmingsmeerwerk.
Koers · één totaalopdracht
€ 3.305.151,96- Één contractpartij en één aanspreekpunt
- Koers coördineert kozijnen, gevel en isolatie
- Minder raakvlakrisico tussen aannemers
- Technische afwijkingen en uitsluitingen nog sluiten
Aandachtspunt: scherp vastleggen wat wel en niet in de totaalprijs zit.
OF
Wijnsma + IMTO · twee opdrachten
€ 3.347.532,76- Specialisten per werkpakket
- Meer directe invloed op technische kwaliteit
- VvE/projectleiding voert de integrale regie
- Meer raakvlakken, planning en contractafstemming
Aandachtspunt: verantwoordelijkheden op de aansluitingen expliciet verdelen.
PARALLEL SPOOR
Subsidies en financiering
De definitieve financieringsbehoefte volgt uit het gekozen uitvoeringspakket.
Eigen middelen
Voorlopig uitgangspunt: circa € 500.000 uit de VvE-reserve, met behoud van een onderhoudsbuffer.
Subsidies
RIS Rotterdam van € 2.000 per appartement indien aan de voorwaarden wordt voldaan, plus SVVE.
Warmtefonds
Voorlopig uitgangspunt: een VvE Energiebespaarlening voor 20 jaar, doorgerekend met circa 4,46% rente.
GEMIDDELDE VvE-BIJDRAGE
Wat betekent uitvoering van het project per maand?
De opbouw volgt dezelfde lijn als in de eerdere presentaties: exploitatie, reservering voor onderhoud en financiering.
Gemiddelde bijdrage per maand
€ 143,84per woning- Reguliere exploitatiekosten
- € 70,50
- Reservering onderhoud / MJOP
- € 73,34
- Financiering verduurzaming
- −
Gemiddelde bijdrage per maand
€ 264,35per woning- Reguliere exploitatiekosten
- € 70,50
- Reservering onderhoud / MJOP
- € 68,12
- Financiering verduurzaming
- € 125,73
GEMIDDELDE STIJGING€ 120,51 per woning per maand
De bedragen zijn gemiddelden. De werkelijke VvE-bijdrage verschilt per appartement, omdat de kosten worden verdeeld volgens de breukdelen en kostengroepen van de VvE. Eventuele energiebesparing is niet meegerekend.
ONDERHOUDSBEGROTING
Ook het MJOP wordt aangepast
Dak en kozijnschilderwerk
Dak, valbeveiliging en schilderwerk aan vervangen kozijnen en deuren vervallen.
Gevel, HWA’s en overig schilderwerk
Beton, algemene ruimten en overige onderdelen blijven in het onderhoudsplan.
Hekwerken en vloerafwerking
Mogelijk circa tien jaar later.
Reserve en VvE-bijdrage
Op basis van het gekozen pakket.
Zo betaalt de VvE niet tegelijk voor uitvoering én voor onderhoudsposten die daardoor vervallen.
VOORLOPIGE ROUTE
Naar de besluitvormende ALV
Planning blijft afhankelijk van technische keuzes, vergunningen, financiering en beschikbaarheid van aannemers.
SAMENVATTING
Wat nemen we vanavond mee?
- Het technisch pakket krijgt eerst één duidelijke basis.
- Er liggen twee serieuze routes: één totaalopdracht of twee gespecialiseerde opdrachten.
- Het gemiddelde maandverschil tussen de routes is indicatief slechts € 2,21.
- De ALV neemt later het formele uitvoerings- en financieringsbesluit.